האם מגיע לכם פטור ממס רכישה ברכישת שליש דירה? הכללים שכדאי להכיר

רכישה של חלק מדירת מגורים היא מהלך שנעשה לעיתים במסגרת הסכמי משפחה, שותפות בנכס או השקעות משותפות. רבים מגלים שבמקרים מסוימים, כאשר הבעלות הנרכשת אינה עולה על שליש מהזכויות בדירה, ניתן ליהנות מהטבות במס הרכישה. בפועל, מדובר בהכרה בדירה הנרכשת כדירה יחידה לצורך המדרגות המופחתות, ולא בפטור מוחלט. כדי להבין איך זה עובד, מה התנאים ומהם הסיכונים, כדאי להכיר היטב את הוראות החוק והפסיקה. מיד נסביר מתי וכיצד ניתן לקבל את ההקלה ואיך להימנע מטעויות.

מאת פרקליטון

תנאי זכאות עיקריים לקבלת פטור ממס רכישה ברכישת שליש דירה

החוק קובע כי בבחינת מעמדו של רוכש לצורך מס רכישה, בעלות על חלק בדירה אחרת שלא עולה על שליש עשויה שלא לשלול את המעמד של "דירה יחידה". ההגדרה מתייחסת לחלק היחסי בזכויות הרשומות, ולא לחלוקה פיזית של הנכס. המשמעות היא שגם אם כל הדירה עומדת לרשותכם, אך הזכויות הרשומות הן של שליש או פחות – ייתכן שתהיו זכאים להקלה במס.

רשות המיסים אינה מסתפקת בבחינה פורמלית בלבד, ובודקת גם את המהות – למשל, אם מדובר בעסקה אמיתית או בניסיון מלאכותי לפצל רכישה כדי להימנע ממס. לכן, כבר בשלב החוזה והטאבו חשוב להקפיד על תיעוד מדויק, הסכמי שיתוף ברורים ורישום תקין, כדי למנוע טענות על עסקה לא לגיטימית.

קבלת ההקלה במס מותנית בעמידה בכמה תנאים מהותיים:

• אחוז בעלות מרבי – הבעלות הנרכשת אינה עולה על שליש מהזכויות בדירת המגורים.
• מטרה למגורים – הדירה נרכשת לשימוש למגורים בלבד, ולא לשימוש עסקי או מסחרי.
• מצבת נכסים מתאימה – במועד הרכישה, מצב הבעלות הקיים מאפשר לראות בדירה החדשה "דירה יחידה".
• היעדר פיצול מלאכותי – אין נסיבות שמעידות על רכישת חלקים נוספים באותה דירה בפרק זמן קצר לצורך הימנעות ממס.

עמידה בתנאים הללו דורשת בדיקה מעמיקה של מצב הנכסים הקיים, תכנון מס זהיר, ולעיתים גם התייעצות עם עורך דין בתחום המקרקעין שילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה.

פרקליטון: "רשויות המס לא מהססות לאחד עסקאות ולפסול הקלות"

הטבה במס רכישה ברכישת שליש דירה אינה מובטחת, ובמקרים מסוימים היא נפסלת. דוגמאות לכך כוללות רכישה מדורגת של חלקי דירה בפרקי זמן קצרים, עסקאות בין קרובי משפחה שמהוות העברת זכויות למראית עין בלבד, או מצבים שבהם כמה רוכשים מתחלקים פורמלית בחלקים קטנים כדי לרכוש בפועל את כל הנכס. רשות המיסים מוסמכת לאחד עסקאות נפרדות לעסקה אחת אם ברור שהמטרה המרכזית הייתה הפחתת מס. אנחנו בפרקליטון נתקלים לא פעם ברוכשים שבטוחים שהם עומדים בתנאי ההקלה, אך בפועל מתברר שהנסיבות מעוררות ספקות. בדיוק בגלל זה כדאי לפנות אלינו כשאתם מחפשים ייעוץ משפטי אחראי בנושאי רכישת נכסים ומיסוי. אנו נדאג למצוא בשבילכם את עורך הדין המתאים, שילווה אתכם וימנע טעויות שעלולות לעלות ביוקר.